Місяць назад ми скептично сприйняли прогноз нашого комп'ютера, що визначив значення індексу цінового очікування на липень +5.61%. Були впевнені, що багато учасників ринку підуть у відпустки, виїдуть, залишать справи, тривоги, турботи... Тому схилялися до того, що в липні ціни навряд чи зростуть більш ніж на 5%.
Ну, що ж, цього разу комп'ютер виявився передбачливішим, аніж люди. Хоча… Найбільш точний прогноз дав Віталій КОТЕНКО (директор АН «Планета Оболонь», який вважає себе не аналітиком, а практиком). Він сказав, що ринок навіть не помітить періоду відпусток, а ціни виростуть ще більше, ніж підрахував комп'ютер. На його думку, відбудеться це тому, що продавці не стануть квапитися з продажами, орієнтуючись на традиційний осінній ажіотаж. Тому ті з них, хто влітку залишиться на ринку, у липні-серпні відсотків на 10 завищать ціни.
Перевищення попиту над пропозиціями дуже значне. І це при тому, що кількість пропозицій майже така як і навесні (тобто, у період підвищеної ділової активності). Просто покупців стало ще більше. І дуже багато хто з них – іногородні. Очевидно, використовують відпустки для покупки житла в Києві.
Проте, настільки високі темпи росту, так ще й у розпал літа, виглядають і дивно, і насторожено. Дійсно, вагомих причин для росту багато. Але занадто вже швидкі темпи... Багато авторів і відвідувачі форумів розцінюють настільки швидкий і тривалий ріст цін, як явну ознаку перегріву ринку. Мовляв, не за горами момент, коли ніхто не захоче купувати житло в Києві за настільки високими цінами. Продавці, від яких відвернулися покупці, почнуть ціни знижувати. А покупці, що усвідомили нові тенденції, будуть чекати ще більшого зниження. Ринок стане. Серед продавців почнеться паніка, і тоді ціни упадуть досить істотно. Житлова нерухомість втратить привабливість з погляду інвестування. Постраждають не тільки інвестори, котрі вклали гроші з метою одержання прибутку, але й банки, що видали іпотечні кредити. Криза в банківській справі перекинеться на інші галузі... Коротше, гарного буде мало.
На нашу думку, про перегрів усього київського ринку нерухомості поки що говорити не доводиться. Оскільки, з одного боку, занадто вже великий потік приїжджих, які прагнуть придбати нерухомість у Києві. А, з іншого, – украй недостатній обсяг будівництва нового житла.
Але от деякі сектори, схоже, уже підходять до цієї стадії. Зокрема, ціни на квартири в старих цегляних і панельних будинках наблизилися до цін на квартири, котрі перевершують їх і за якістю, і за метражем. Та й багато районів, забудованих подібними будинками, хоч і обжиті, але, м'яко кажучи, викликають справедливі дорікання... І при цьому темп росту цін на «хрущовки» не знижується. Більш того, він істотно вищий, ніж, на більш якісне житло. Навряд чи подібна ситуація триватиме.
Сектори ринку, що будівельники відносять до сучасних «економ», «бізнес» і «преміум» класів, на нашу думку, поки далекі від перегріву. Там є додаткові об'єктивні передумови для збільшення інтересу покупців і росту цін.
Коротко позначимо основні з них.
Масиви, забудовані сучасним житлом, поступово переходять з розряду новобудов в упоряджені й обжиті. Деякі з них (наприклад, на Оболоні) стали претендувати на елітність. Зовсім поруч – Дніпро, озера, пляжі, яхт-клуб, парк із майбутнім гольф-клубом. Торговельні і громадські центри, із прилеглими до них дуже приємними «прогулянковими вулицями» (і навіть «курортною» набережною), вже є. Інші будуються.
До того ж розвиток транспортної інфраструктури (насамперед – відкриття нових станцій метро) сприяє зміні стереотипів щодо того, які масиви вважати околицею Києва. Академмістечко і Сирець – це вже (начебто) і не околиці, бо ж до Хрещатика на метро всього хвилин 20-25.
Буде метро на Троєщині та на Теремках – може, і вони перейдуть, якщо не в розряд прицентральних, то легкодоступних районів зі сприятливим мікрокліматом. Адже там повітря значно чистіше, ніж у центрі. А якщо ще архітекторів і будівельників залучити висококласних. Можливо, навіть і зарубіжних... і створити у кожному великому мікрорайоні свої культурні і громадські центри (з пішохідними вулицями, фонтанами, доглянутими скверами і парками). Тоді ціну на нерухомість не гріх і підвищити. А на всілякі наклепи (на кшталт того, що в Києві нерухомість дорожча, ніж у більш багатих сусідів) відповідати, що Київ – це Київ. І багатьом іншим столицям до нього ще тягтися і тягтися.
Прочитавши ці рядки, хтось, напевно, згадає про Нью-Васюки і почне іронізувати. Щоб запобігти надмірній іронії, підкреслимо, що мова йде не про весь Київ, а про окремі його райони і масиви, на яких створити приємне міське середовище киянам (а також інвесторам і владі) повністю по силам. Прагнення до цього є, необхідні кошти, напевно, знайдуться. Є і придатні для цього місця. У тому числі, поруч з центром, Дніпром і майже курортними приміськими зонами. А якщо якісь з перспективних територій і зайняті промзонами, те їхнє звільнення і перепрофілювання – не така вже фантастика. Тут же зворотні зв'язки досить явні: є привабливі території для будівництва – відразу ж відшукуютсья гроші й інвестори. Знаходяться гроші й інвестори – знаходяться і привабливі території.
Значно складніше знайти гідні місця для будівництва дешевого малогабаритного житла, якого зараз не вистачає понад усе. За нашими розрахунками такого житла (сьогодні!) необхідно до 10 мільйонів квадратних метрів. І якщо побудувати хоча б половину цього, то з погляду містобудування, картина буде досить сумна: величезні масиви, забудовані «гостинками». Про «елітність» мікрорайонів, розташованих на відстані декількох кілометрів від подібних «мурашників», можна тоді навіть і не мріяти.
Проте зробити якісь кроки в цьому напрямку Києву, швидше за все, доведеться. Ми ж, оприлюднюючи інформацію про можливе «перенагрівання» київського ринку нерухомості, ризикнемо зробити припущення, що за якийсь час (можливо, через рік-два) графіки зміни цін у різних секторах будуть істотно відрізнятися від сьогоднішніх. І не тільки темпами, але й різнонаправленістю. На деяких ціни будуть рости, на інших – знижуватися. Але попри все, різких стрибків (типу «лопання мильної бульбашки» – за термінологією деяких авторів і відвідувачів сайтів) на цих графіках, на нашу думку, не буде.
На чому ґрунтується це припущення? На тому, що для більшості наших громадян нерухомість – це не просто товар, а одна з найважливіших цілей у житті. Якщо ціни почнуть падати, вони не кинуться в паніці продавати квартири, а швидше збережуть їх для дітей і онуків. Тому що ментальність така в нашого народу.
Для читачів, які скептично ставляться до подібної ментальності, наведемо й інші докази.
Докази про перенагрівання київського ринку нерухомості багато в чому подібні з доказами про перенагрівання долара. Однак нічого особливого з доларом не відбувається. І це (багато в чому) тому, що в його стійкості зацікавлені дуже багато країн світу. От і підтримують його, не даючи різко девальвувати.
У стійкості цін на київську нерухомість зацікавлена не тільки більшість киян, але і держава, банки, інвестори, підприємці... (Для багатьох підприємців вартість їхньої нерухомості – це первісний капітал, без якого розпочати більш-менш серйозну справу просто не можна).
Вартість нерухомості – це одночасно і певний масштаб виміру цінностей (зменшення якого для економіки може бути досить хворобливим), і визначений аналог золотовалютного запасу країни. Та й відсотки в бюджет і пенсійний фонд при реєстрації угод купівлі-продажу надходять. А, якщо держава ще і торгувати нерухомістю або землею почне, то причин для підтримки високих цін додасться.
Не можна не враховувати і явно вираженого прагнення іноземних компаній облаштуватися в Києві. Нерухомість Києва цікавить їх з багатьох причин. От що з даного приводу пишуть на сайті російської групи компаній „НОВА”: «Найбільшої уваги приватного інвестора сьогодні заслуговує ринок нерухомості України. У Києві ціни за останні півроку виросли на 30%! Зараз тут відбувається теж саме, що років 3-4 назад було в Росії. Зрозуміло, це зацікавить іноземних інвесторів, тому що квадратний метр буде тільки дорожчати. Однак можливість підвищення прибутковості вкладеннями в житло не вичерпується – підвищений інтерес також і до об'єктів комерційної нерухомості – офісів, торговельних мереж, складських комплексів. І поки що попит істотно перевищує пропозицію. Ті, хто інвестував кошти півроку тому, сьогодні пожинають плоди. Планка прибутковості не опускається нижче 35-40% річних.
Загалом для інвестиційного бізнесу негативних наслідків приходу в країну нової влади немає. Сьогодні ціль України – вступ до ЄС. Коли це трапиться – інше питання, але у своєму прагненні зайняти там своє місце країна буде поводитися більш цивілізовано, тож голосних скандалів, пов'язаних з перерозподілом великої власності, буде менше. Що стосується ризиків взагалі, то тут вони як мінімум не вищі ніж російські, і надалі будуть тільки знижуватися, побічно про це свідчить і український фондовий ринок, що почав помітно розвиватися останнім часом».
Тому аналогія з мильною бульбашкою, яку так люблять використовувати автори, що жадають різкого здешевлення київської нерухомості, на нашу думку, неправомірна.
Може бути (може бути!) якоюсь мірою має право на життя аналогія з надувним матрацом, що складається з багатьох секцій. Почне якась з них поступово спускати повітря, – інші витримають. До того ж, як показує життєвий досвід, часу для ремонту і підкачування пошкодженої секції, звичайно, не так вже і мало. Нічого страшного у цей час не відбувається. Навіть у тих випадках, коли хвилі великі.
На закінчення прогноз цін на серпень.
Індекс цінового очікування, отриманий за допомогою виключно математичних методів, показує, що ціни в серпні виростуть на 5,82%. З огляду на час масових відпусток, ми схильні цей прогноз трохи занизити. Але, з іншого боку, зробивши подібне припущення минулого місяця, ми були неправі. Очевидно одне: ріст цін у серпні буде істотним. Однак, поживемо – побачимо.

За матеріалами АН “Планета Оболонь» (www.domik.net)