Издержки слабой экономики

Постоянное удорожание квадратных метров жилья — это совершенно нормальная вещь для любой страны мира, в которой есть города-миллионники. Правда, в странах с развитой экономикой этот процесс идет намного медленнее. Но у нас страна не развитая, а развивающаяся, а потому рост цен на самый надежный товар — недвижимость — в Украине вообще и в Киеве в частности нередко практически невозможно спрогнозировать. Все зависит от обстоятельств. А в конце прошлого и в начале нынешнего года этих самых обстоятельств у нас было хоть отбавляй!

Тем не менее, такого скачка цен, какой случился нынче, не ожидали даже специалисты. Прогнозировалось, что в среднем за год квартиры подорожают на 25-30%, но теперь уже ясно, что для покупателя все намного хуже: названные цифры дало только первое полугодие! Причин такого стремительного роста цен несколько: шесть второстепенных и одна главная.

На это ровно шесть причин...

1. Дополнительная налоговая нагрузка, связанная с действием Закона «О налогообложении доходов физических лиц», которая имела место при продаже недвижимости с января по март 2005 года. Люди, планировавшие решать свои жилищные проблемы в следующем году, спешат и пытаются купить квартиру до нового года. Соответственно, по сравнению с прошлым годом увеличился спрос на жилье, а от этого, как известно, всегда увеличиваются темпы роста цен.

2. Нельзя сбрасывать со счетов и инфляцию доллара, тем более что на вторичном рынке недвижимости Киева все расчеты производятся в у. е. Таким образом, покупатель попадает в зависимость от курса и стабильности доллара, которая в этом году вызывает сомнения. Если сюда приплюсовать еще и общую инфляцию гривни, от которой очень зависимы первичный рынок и строительство, мы получаем вторую составляющую роста цен на недвижимость.

3. Постоянное увеличение спроса на жилье в связи с тем, что для многих недвижимость стала способом выгодного хранения сбережений. Не секрет, что на сегодняшний день лучшее и наиболее безопасное вложение свободных средств — это недвижимость: банковские депозитные ставки снижены, остро чувствуется недостаток альтернативных вариантов размещения средств — ведь фондовый рынок в Украине фактически отсутствует.

4. Увеличение количества ипотечных кредитов и снижение кредитных ставок. Это, без сомнения, также создает дополнительную нагрузку на рынок недвижимости.

5. Еще одна причина значительного роста цен в этом году — повышенное внимание к отечественному рынку недвижимости со стороны западных потенциальных покупателей.

6. И, наконец, последнее: нестабильность, неуверенность в завтрашнем дне, ожидание перемен к худшему среди жителей Украины. Проблемы с газом, мясом, сахаром, проездом в маршрутках... Значительно подорожала жизнь, а зарплаты практически не поднялись. Все это вызывает у киевлян острое желание застраховать себя на экстренный случай, попросту — отложить что-то на черный день. И если есть свободные деньги, народ покупает квартиры. Поэтому спрос на недвижимость еще более усиливается.

Строительное лобби

Но все же главная причина резкого скачка цен на жилье в 2005 году — это то, что квартир на всех не хватает. Предложение не поспевает за спросом. Киеву ежегодно требуется два миллиона квадратных метров жилья, а сдается в эксплуатацию только один. Складывается впечатление, что некто захватил киевский строительный Клондайк, строго дозирует количество новостроек и не пускает новых игроков — «чужие» строительные фирмы.

Естественно, что такое положение дел очень выгодно для тех, кто в игре. Во-первых, это монополия, ведь строишь ты, а не кто-то другой; во-вторых, по причине того, что строишь ты в два раза меньше, чем нужно, возникает недостаток предложения при огромном спросе. Под действием таких вот своеобразных экономических дрожжей цены невероятными темпами ползут вверх!

Строительные страсти в Киеве не стихнут еще долго: жителям города не нравятся ни «точечная» застройка с небоскребами вместо парков и детских площадок, ни снование по древним улицам столицы самосвалов, бетономешалок и прочих шумяще-пылящих агрегатов. Выход в этом случае один: строить там, где новостройки никому не будут мешать, — на пустырях, на месте промышленных предприятий и воинских частей, которые необходимо выносить за город. Жилье пользуется все большим спросом, и потому строить нужно много и быстро, иначе цены на квадратные метры будут расти еще быстрее — и на первичном, и даже на вторичном рынке. К сожалению, в ближайшее время строительного бума в Киеве ожидать не приходится. А отсюда и неутешительный вывод: в этом году квартиры в столице подорожают еще как минимум на 25-30%.


Виктор Несин, председатель комитета по вопросам законодательства Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, советник президента АСН(р)У:

— Сейчас, на мой взгляд, наблюдается пик цен на недвижимость для этого года. Так что это наиболее выгодный момент, чтобы продавать жилье. А тем, кто хочет покупать, лучше дождаться осени. Я думаю, в сентябре цены стабилизируются. Они ведь не могут повышаться до бесконечности. Цены на квартиры в Киеве давно уже превышают цены в других европейских странах. И это при гораздо более низком качестве самих квартир.

Иван Салий, бывший мэр г. Киева:

— Сейчас застройщики стараются выстроить дом повыше, но при этом заботятся только о собственной прибыли. А комфортно ли будет в таких домах людям, их не касается. А ведь скоро у нас не будет потребности в таком жилье. Уже сегодня те, кому позволяют средства, стараются обзавестись загородным домом. Правда, и тут порой перебарщивают — строят настоящие дворцы, чтобы показать свои возможности. За границей это считается аморальным. Но факт остается фактом: горожане постепенно начинают задумываться над экологической безопасностью своей жизни и из загазованного центра переселяются за город. Поэтому нужно строить комфортное жилье там — со всеми коммуникациями, с удобным транспортным сообщением. Понятно, что без расширения границ города, создания «столичного региона», или «большого города» эту проблему не решить.

Евгений Жовтяк, губернатор Киевской области:

— Я не могу назвать себя большим экспертом по недвижимости, но у меня складывается впечатление, что в результате ажиотажа, вызванного сверхдоходностью вложения денег в строительство, формируются далекие от реальности цены.

Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины:

— Если темпы роста цен останутся такими же, то квартиры до конца года подорожают еще как минимум на 25%. Особенно это касается крупных городов. Сейчас рынок недвижимости является наиболее привлекательным для осуществления спекулятивных операций. Регулировать ситуацию на рынке необходимо на уровне государства. Нужно создать более привлекательный рынок, например, рынок ценных бумаг, на который уйдут средства с рынка недвижимости, что будет способствовать снижению цен. Для стабилизации цен необходимо увеличивать объемы строительства, поскольку сейчас на рынке спрос превышает предложение, что в конечном итоге приводит к росту цен на жилье.

Алексей Котенко, директор агентства недвижимости «Планета Оболонь»:

— Тенденция роста цен до конца 2005-го наверняка сохранится. Таким образом, во втором полугодии они вырастут еще на 25-30%.

Юрий Павленко, министр по делам молодежи и спорта:

— Я тоже имею проблемы с жильем — не могу взять кредит из-за завышенных процентных ставок, а ведь зарплаты министра не хватает даже на то, чтобы его оформить. Так что будем ждать введения молодежных кредитов с низкими ставками.

Василий Присяжнюк, главный архитектор Киева:

— Инвесторы и проектировщики предлагают уменьшить площадь квартир, чтобы те успешно продавались. Стоимость таких квартир, думаю, будет значительно меньшей.

Эдуард Бразас, директор агентства недвижимости «C.I.T.»:

— Повышение стоимости жилья вызвано экономическими причинами: предложение растет вдвое медленнее, нежели спрос. Люди все чаще снимают свои квартиры с продажи — в ожидании еще большего их подорожания. Огромное число продавцов ушло в тень. Столичный рынок полностью пляшет под дудку продавцов. Торможения цен можно ожидать во втором полугодии 2006 года. Когда экономика будет давать маленький рост, народ перестанет шарахаться от странных решений власти, с долларом произойдет все, что только возможно, примут все налоги по рынку, какие только возможно, — вот тогда рынок и стабилизируется.

 

оригинал здесь